Закупуване на имот чрез ипотечен кредит – Част 2
Да се сдобиеш със собствено жилище, определено, е един от най-важните моменти за по-голямата част от населението. Без значение дали имота ще е за лично ползване или с инвестиционна цел е нужно финансиране, което често е непосилно за купувачите. Затова доста от тях прибягват към тегленето на ипотечен кредит. Това е един нелек и сложен процес.
В първата част от поредицата ‘Закупуване на имот чрез ипотечен кредит’ започнахме с:
– определяне бюджета за покупка;
– избор на банка;
– предварително одобрение за ипотечен кредит;
– документи за предварително одобрение.
Във втора част на материала ще ви запознаем с останалите етапи.
Сключване на предварителен договор
След като е изготвена пазарната оценка и сме договорили всички параметри на покупко-продажбата, трябва да се сключи предварителен договор.
Предварителният договор е най-отговорната стъпка за покупко-продажбата, която обвързва както купувача, така и продавача със сделката. Затова преди подписването му следва да сме се уверили в ‘правната чистота’ на имота, което ще свърши или брокера, защитаващ интереса на купувача или нает за целта адвокат.
Повечето банки изискват предварителен договор при одобрението на ипотечен кредит, защото в него са описани параметрите на бъдещата сделка, която ще се финансира целево от банката.
Важно е също купувачът да съобрази срока на сделката с възможностите на банката да одобри кредита в този срок, но след като продавача представи необходимите за целта документи за имота.
Договор за ипотечен кредит
След като е подписан предварителният договор, всички документи свързани с желания имот са предоставени на банката, тя ги е одобрила и има финално становище за одобрените параметри на кредита, налице е становище и от нотариуса, е време е за подписване на самия договор за ипотечен кредит с банката.
Това може да се случи няколко дни или непосредствено преди нотариалната сделка. В договора за ипотечен кредит се описват взаимоотношенията между банката и кредитоискателя-купувач.
В зависимост от това дали цялата сума на кредита е предоставена само и целево за покупка на имота или има и част, която е за ремонт напр., ипотеката може да бъде законна или съответно договорна.
Ако сумата на кредита е единствено за покупка на имота и кредитополучателя е и единствен собственик ипотеката е законна, тя се учредява само с молба от страна на банката, тъй като това е уредено в закона и в договора за ипотечен кредит.
Нотариално прехвърляне
Нотариалното прехвърляне е рутинна процедура, на която присъстват купувачите, продавачите и представител на банката кредитор, и се подписват нотариални актове. След като се разпишат нотариалните актове, същите се вписват в Имотния регистър на Агенция по вписванията.
Банката кредитор изплаща договорената сума на продавача едва, когато имотът се впише в Агенция по вписванията и ипотеката на банката е първа по ред (освен ако не е уговорено друго, напр. трябва да се заличи ипотека на банката на продавача).
Влизането във владение на имота обаче не става задължително в същия ден. В практиката владението на имота се предава, тогава когато е изплатена цялата сума, в т.ч. и тази от кредита (разбира се, ако не е договорено друго).
Усвояване на кредит
След като сделката се впише в Агенция по вписванията и се представи в банката удостоверение за вещни тежести, заедно с нотариалните актове, се разписва погасителния план по кредита и може да се усвои кредита, съответно да се нареди дължимата сума към продавача. Едва след това се предава владението върху имота.
Важно условия за усвояването на кредита е да са влезли в сила застраховката на имота в полза на банката, както и застраховка Живот на кредитополучателя, ако такава е договорена в условията по договора за кредит.
Ако освен за покупка на имота, в кредита е разчетена и друга част /напр. за ремонт/ след усвояването на кредита, купувачът ще може да разполага и с нея. Често остатъчната сума за ремонт се усвоява на два транша, като преди втория обикновено се изисква оглед на имота или нова оценка за да се увери банката-кредитор, че средствата са вложени в ремонтни дейности.
Предаване на владение
Когато сумата за покупко-продажбата е изцяло изплатена на продавача, той е задължен да предаде владението върху имота.
Владението се предава чрез подписване на приемо-предавателен протокол между страните, като в този протокол се описва състоянието на имота, обзавеждане (ако има такова), платени сметки за консумативните разходи и партидите за ток, вода и т.н.
След като сте вече собственик на имота имате задължение да подадете заявления за прехвърляне на партидите за комунални услуги – ел.енергия, вода, ТЕЦ, газ и др. в офисите на съответните доставчици. Ако жилището, което сте закупили ще е ваше основно жилище подайте в двумесечен срок имотна декларация по образец в общинската служба, за да си намалите размера на Данък сгради.
Може да прочетете по-подробна информация в статията ни за процедурите след закупуване на имот.
Съвети
• Ако ползвате услугите на брокер на недвижими имоти още в началото на процеса проучете и изберете такава, която ще защитава вашия интерес в сделката.
• За да се чувствате спокойни и сигурни за одобрението на ипотечен кредит, ползвайте услугите на опитен кредитен консултант. Ние от Организация Фокус работим с всички банки и ще ви помогнем да изберете най-доброто решение за вас!
• Избирайте информирано! Важно е да направите проучване и да знаете какво искате и към какво се целите.
Прилагаме още няколко статии, които биха ви били полезни по темата:
