Прехвърляне на имот между роднини – Част 2
Прехвърляне на имот между роднини – въпрос, който става изключително актуален, когато родителите решат, че е дошло времето да прехвърлят своето недвижимо имущество на децата си или на друг роднина. Пристъпването до фиктивна продажба на недвижим имот между роднини далеч обаче не е най-добрият начин да се случи това. Този тип сделка може да създаде сериозни проблеми в бъдеще. Трябва да се вземе под внимание действителната воля на страните, което ще предопредели и вида на сделката: продажба, дарение, прехвърляне срещу издръжка и гледане, завещание, делба и замяна.
В първата част от поредицата “Прехвърляне на имот между роднини “ започнахме с:
– Прехвърляне на имот чрез дарение;
– Прехвърляне на имот чрез покупко-продажба;
– Прехвърляне на имот срещу издръжка и гледане;
Във втора част на материала ще ви запознаем с останалите начини за прехвърляне на имот между роднини.
Прехвърляне на имот чрез замяна
Една от рядко срещаните практики е прехвърлянето на недвижим имот чрез замяна, но е възможен вариант при определени обстоятелства.
Възможно е да се разменят имоти, които са неравностойни – тоест, единият е (значително) по-скъп от другия. При такива варианти, законът допуска да се доплати разликата в цената.
Интересно е, че се допуска да се размени недвижим имот за движима вещ – например, жилище за луксозна кола. Законово няма пречки това да се случи, стига сделката да се извърши при съгласие и от двете страни и в рамките на закона.
Необходимо е предварително да се запознаете с необходимите документи. Сред документацията трябва да присъства: документ, удостоверяващ собствеността върху имота и правата на всеки отделен купувач, данъчна оценка, документ, че са погасени задълженията към държавата, акт за граждански брак (при обстоятелство, че някой от имотите е съпружеска имуществена общност), удостоверение за наследници (ако имотът е наследствен) и евентуално пълномощно – в случай, че ще разчитате на пълномощник.
Когато се прехвърля имот чрез замяна, местният данък се заплаща от лицето, което получава имуществото с по-висока стойност, освен ако няма друга уговорка между лицата.
Прехвърляне на имот чрез делба
Прехвърлянето на имот чрез делба представлява правен процес, при който съсобствениците на даден имот решават да разделят своите дялове в него, за да станат индивидуални собственици на отделни части или за да се уреди съвместното им ползване. Делбата може да бъде осъществена както по доброволен, така и по съдебен ред. Ако някой от съсобствениците реши да продаде своя дял, то следва първо да уведоми за намеренията си останалите страни. Те могат да откупят дела на същата стойност, на която той е обявен за продажба. В случай на отказ от другите съсобственици, следва продажбата да бъде осъществена в полза на трета страна.
По закон продажбата на съсобствен дял не може да се осъществи без представяне на доказателства в писмен вид, че предварително частта е предложена на другите съсобственици. Продажбата на дела на трето лице следва да бъде извършена така, че да не уврежда другия или другите съсобственици и сделката да не бъде сключена в техен ущърб.
Прехвърляне на имот чрез завещание
Най-лесният начин за прехвърляне на имот е чрез завещание. До смъртта на завещателя, неговото имущество остава негова собственост, а след това то преминава върху наследниците според изразената от него воля. Най-често това е наследяване на имот при смърт на родител.
Завещанието може да е два вида – саморъчно и нотариално.
Саморъчното се изписва лично от завещателят, докато нотариалният завет може да се напише само в присъствието и с одобрението на завещателя. Разликата между двете е малка, докато общото е целта която оправдават, а именно да запазят и узаконят волята на автора си за след неговата смърт.
Завещанието пресъздава действията на завещателят в дните когато вече не е жив. Предмет на завещанието може да бъде цялото или част от неговото лично притежавано имуществото. Изключение от това правило законът е предвидил по отношение на т.нар. запазена част от наследството и това, че завещателните разпореждания не могат да накърняват тази запазена част.
Завещателят може да се разпорежда само с т.нар. разполагаема част, тоест имуществото, което се намира вън от запазената част на най- близките наследници на завещателя. Размерът на запазената част на всеки един наследник е законово определена като дробна част от цялото наследство. Разпределението на запазената част след смъртта на собственика придобива правото на разпределение чрез закона. При този вид наследяване е нужно наследника изрично да приеме наследственият имот, а след приема не е необходимо имота да се вписва в Имотният регистър към Агенцията по вписванията. Не е нужно и да се заявява, че е настъпила такава промяна в собствеността.
Изключително важно е да имате предвид, че сделките между роднини за прехвърляне на имоти трябва да бъдат внимателно обмислени и планирани. Те трябва да отразяват реалното намерение на страните, като спрямо това намерение се избира най-подходящият вид: продажба, дарение, прехвърляне срещу издръжка и гледане, завещание или замяна.
Pingback: Прехвърляне на имот между роднини - Част 1