Новини

Който се опитва да спести  стотици левове, губи хиляди!

Разберете какво означават тези договори и как те могат да бъдат изключително полезни за вас. Малко хора знаят как функционира този тип връзка. В България понятието „ексклузивно“ беше дискредитирано още в самото началото, при формирането на пазара на недвижими имоти. Голям брой фирми са допуснали фундаментални грешки, опорочавайки истинските ползи от професионалната продажба. Специално за собствениците на имоти решихме да напишем статия, която да даде пълна представа защо ексклузивните договори са ключът към успешната продажба.

Малко организации на пазара са готови да поемат пълната отговорност за продажбата на даден обект, някои брокери просто пренебрегват ключовите действия, насочени към реализацията на всяка сделка с имоти.

Сключвайки ексклузивен договор между продавач и негов личен брокер, можете да сте сигурни, че брокера ви ще бъде 100% ангажиран да работи за вашите интереси. Това също ще покаже на потенциалните купувачи, че сте сериозни с решението си да продавате. Купувачите или продавачите никога не трябва да мислят за договора като за инструмент, който да ги държи обвързани с агент или агенция.

Този вид споразумение гарантира работата, която вашият брокер ще положи, за да защити вашия интерес. В същото време сте сигурни, че имате професионален агент, който се грижи за вас от първия ден до сключването на сделката. Независимо дали никога преди не сте  продавали жилище или сте извършвали такава дейност в миналото, подписването на ексклузивен договор би било изключително разумно решение.

И така, какво е ексклузив, кой има нужда от него и как да работим върху него?

Това е преди всичко правилната организация на работата – тоест управлението на продажбата. На този етап трябва да разберем нуждите на собственика, да разделим обекта на плюсове и минуси и да работим с получените данни. Това включва:

– събиране на коректна техническа информация

– оценка на обекта

– стратегия за ценообразуване и продажби

– предпродажбена подготовка

– режим на огледи

– презентационни материали (снимки, видео, презентации)

– реклама

– обратна връзка в – разговаряте само с един човек, който ви дава обратна връзка за всеки оглед.

Специално внимание трябва да се обърне на предпродажбената подготовка.

Съгласете се, че разглеждането на професионални и атмосферни снимки е много по-приятно от тези, направени набързо с мобилен телефон. Понякога е достатъчно да се избере правилният ъгъл при снимането, а понякога правим виртуален Home Staging, който е идеален за имоти с остарели или липсващи довършителни работи. Нашите експерти наслагват възможните визуализации върху реални снимки и видеоклипове на имота. Този подход ни позволява да помогнем на потенциалния купувач, да му вдъхнем емоция и да му позволим да си представи имота като свой собствен.

Много важен момент са огледите. За тези, които живеят в обекта, ние разработваме индивидуален алгоритъм на действие, за да можем да се подготвим за огледа възможно най-бързо и ефективно.

Днес живеем в свят, в който визуалното побеждава. Разделяме няколко вида реклами в зависимост от целите на собственика. Те могат да бъдат:

– тийзър

– експерт

– обект

– 3D обиколка

Ще се изненадате, но е изключително важно да напишете професионално описание на обекта. Купувачът наистина внимателно го чете. И това е още една стъпка към успешна продажба.

За някои обекти организираме Опън хаус, за да предадем информация за къщата или апартамента на брокери на трети страни с най-високо качество. Трябва да се разбере, че скоростта на комуникация между брокерите е много по-висока, отколкото в отношенията брокер-продавач, затова считаме за груба грешка да игнорираме брокери от други агенции.

Фокусирани сме върху резултата, поради което самият процес е не по-малко важен. А взаимодействието между собственика и агенцията трябва да бъде възможно най-прозрачно, само тогава можем да разчитаме на успех. Подписването на ексклузивен договор е фикция като това не е просто пореден договор, а отношение!

Focus Real Estates наистина вярва в проекти, с които сключва ексклузивен договор, ние не поемаме неликвидни имоти. Нашият екип отделя много време, внимание и средства за поддържането на такава услуга. Работата с ексклузива е лична отговорност на брокера и колективна отговорност на цялата организация. Ако сте изправени пред задачата да продадете ефективно вашия имот в най-кратки срокове – свържете се с нас!

Благодарим ви за активния интерес към нашите статии.

Един от последните материали предизвика бурна дискусия в коментарите. Разбира се, не беше подмината и най-голямата болка на пловдивчани – поскъпването на жилищата. Според читателите цените трябва да съответстват на заплатите в града, а сегашната ситуация се дължи на алчността и желанието за печалба от страна на строителите и безскрупулните брокери.

Като използваме прости факти за пример, ще се опитаме да ви покажем от какво всъщност зависи ценообразуването.

Вероятно сте чували за ефекта на пеперудата, при който размах на криле на пеперуда в единия край на света може да доведе до ураган в другия. В един глобален свят с неговите тесни икономически и политически връзки, това точно така и работи.

1. Жилищното строителство в страната е изправено пред сериозен проблем – цените на строителните материали са се повишили многократно. Естествено, тяхното нарастване няма как да не се отрази на цената на новите сгради.

Почти всички видове строителни продукти поскъпнаха, а при някои от тях увеличението на цените беше безпрецедентно. Черните и цветните метали поскъпнаха с 200%, а материалите на основата на дървесина – с над 100%. Вече има недостиг на дървесина.

2. Енергийната криза в Европа заплашва да намали производството на алуминий, който се използва в производството на пътнически асансьори, вентилационни тръби, радиатори, метални плочки, врати и инженерно оборудване.

3. Проблемите с логистиката се влошиха.

4. Друг неочевиден фактор за поскъпването е недостигът на работна ръка. Известно е, че строителите често са принудени да пренасочват работници към приоритетни обекти.

5. Ръстът на цените на недвижимите имоти зависи от темпа на инфлация и растежа на БВП. Към юли инфлацията в България достигна космическите (!) 12,5%. На този фон жилищата нарастват с ~1,1% всеки месец. „Печатната преса“ на ЕЦБ, която е изляла 4 трилиона евро на пазарите от началото на пандемията, също се отрази на растежа на инфлацията, а оттам и на поскъпването.

6. Търсенето е много по-високо от предлагането. А евтините ипотеки с все още ниски лихвени проценти помагат да се купуват „най-апетитните“ обекти.

7. Нестабилната политическа и икономическа ситуация в света увеличава интереса към защитните активи. Недвижимите имоти са едни от тях.

Както виждате, ценообразуването се състои от голям брой на пръв поглед неочевидни нюанси, които най-пряко засягат пазара на недвижими имоти. И това е част от нещата, които образуват цената.

Една история за превръщане на проблемния имот в имот с перфектна документация? Лесно!

Смятате ли, че е възможно да се продаде обект с един нотариален акт от 50-те години, който освен това не е съставен съвсем коректно?

Как започна историята?

Към нас се обърна възрастна сънародничка, която дълго време живее в САЩ, с молба да й помогнем да продаде апартамента си в центъра на Пловдив, на Главната. Обикновено, когато се продава такъв имот в супер център, сделката се натоварва с голям брой наследници. Но на практика получихме „еднорог“ с единствен собственик.

Времето е замръзнало..

Когато за пръв път влязохме в имота, сякаш бяхме влезли в машина на времето и се озовахме в средата на 20-и век. „Времето е замръзнало“: книги, мебели, бутилка кока – кола от 50-те, беше невероятно…

За съжаление, клиентката ни беше болна и прикована на легло, а в България нямаше близки, които да действат от нейно име, така че просто се нуждаеше от помощта на организацията.

Предизвикателството..

Приехме предизвикателството и само за два дни успяхме да намерим заинтересован купувач, а след още толкова – той капарира обекта. Обаче брокерът ни установява, че имота не е нанесен правилно в кадастралната карта и кадастралния регистър.

След което с всяка следваща стъпка изникваха нови проблеми. Нотариалният акт от 50-те години не отговаряше на квадратурата, на точния адрес и не беше оформен правилно в съответствие с действащите изисквания.

Заключението..

Така стигнахме до заключението, че всъщност нашите специалисти трябва да „създадат“ имота наново. Обърнахме се към кадастралната служба, за да дойде геодезист и да направи правилните измервания на обекта. Успоредно с това брокерът се консултира с адвокати, защото се очертаваше твърде нестандартна продажба. Адвокатите само свиха рамене: нямаха подобен опит. Но ние не се отказахме.

Пълното събиране на документи отне около 5 месеца като през това време вече ни посрещаха като свои в данъчната, кадастралната, общинската управа.

На финалната линия..

На финалната линия, две седмици преди подписването на договора, брокерът решава да провери архива на общината Пловдив, където с ужас установява, че продавачката на апартамента като дете се е отказала от наследството си в полза на чичо си и леля си. Можете ли да си представите състоянието на брокера в този момент? Единственият изход беше да разгадаем този сложен казус преди подписването на сделката.

Проучване..

След като внимателно проучи цялата история по въпроса, нашият колега установи, че съпрузите нямат свои деца, а единственият най-близък роднина се оказа .. наша клиентка, която след смъртта на чичо си и леля си, отново става законен собственик на този обект. И така, кръгът отново се затвори.

Огромни благодарности

Огромни благодарности на купувача, който влезе в положението на продавача и търпеливо изчака края на историята с документите. В резултат той се сдоби с абсолютно законен имот в супер център с перфектни документи и с увереността, че няма да има никакви правни проблеми.

Ако се питате каква е работата на брокера,

отговорът е този казус. Да съпроводи клиентите през всички етапи и предизвикателства на сделката по такъв начин, че да направи щастливи и двете страни.

Най-търсените варианти на имотния пазар

Първата половина на годината е към края си. Tова означава, че можем да направим някои изводи по отношение на пазара за недвижими имоти. Той продължава да се развива в големите градове и Пловдив не е изключение. Инфлацията бележи нови рекорди, а експертите сериозно говорят за предстояща икономическа криза, инвеститорите влагат капиталите си в покупка на недвижими имоти, а хората се опитват да решат жилищните си проблеми възможно най-скоро. Вероятно ЕЦБ ще повиши лихвения процент през лятото и ако това се случи, ипотечните кредити в скоро време няма да бъдат толкова достъпни.

Отдаване под наем

В сегмента «отдаване под наем» най-предпочитани са двустайните апартаменти и студиата. Тези варианти са станали още по-популярни с наплива на чужденци. На пазара все още няма недостиг на качествени апартаменти, но цените им варират значително в зависимост от района. В момента ценовият диапазон за двустайни апартаменти е между 350-650 лв. на месец.

Покупка

Жилищният пазар в Пловдив е един от най-динамичните в страната. Според нашите оценки, цените за квадратен метър са се увеличили с 17 % през годината. Въздействието на коронавируса все още се усеща на пазара. Хората все повече се ориентират към по-големи апартаменти и вили. Близостта до зелени площи, доброто местоположение и качественото строителство са най-популярните изисквания при търсенето на имот. Нужно е да се отбележи, че пазарът се влияе и от екологичната обстановка. Факт е, че РИОСВ връща документите за екологичната оценка за ПУП (подробни устройствени планове), която не отговаря на параметрите на генералния план. Със сигурност ще бъде намерен консенсус, но междувременно висококачествените къщи, които вече са построени, в непосредствена близост до зелени площи, се ценят особенно.

Инвестиции

Сред инвеститорите има доста съграждани, които работят в чужбина. За тях най-важни са ликвидните имоти, от които лесно могат да се освободят. Такива имоти са предимно гаражи и студия. В зависимост от местоположението те могат да гарантират поток от клиенти желаещи да наемат имота или да го закупят.

• Имоти архив – Фокус имоти (focus-imoti.com)
• https://www.facebook.com/FocusRealImotiEstates

Пазарът на недвижими имоти в Пловдив е сред най-обещаващите в Европа

Казват, че последният шанс да купиш биткойн на добра цена е бил през 2019 г. Оттогава акциите на Tesla показват увеличение от 1200%. И акциите на водещата ИТ компания в Русия „Сбербанк“ за броени дни се сринаха с 95% (!). Как в такива трудни времена да се намери актив, който ще спаси нервите на инвеститора и ще даде стабилен доход?

Отговорът е, че недвижимите имоти могат да се превърнат в спасително убежище. Днес един от най-търсените градове в България по отношение на търсенето на жилища е Пловдив. „Древен и вечен“ привлича съвременни инвеститори с редица неоспорими предимства:

– Пловдив е една от най-бързо развиващите се икономики в  страната. Има представителни офиси на големи компании, офиси на големи предприятия и търговски вериги. Търговският сектор е един от най-бързо развиващите се. През последните години са изградени няколко нови модерни търговски центрове и огромни хипермаркети. Поради нарастващото търсене на офис площи е изграден цял бизнес парк. Пловдивският панаир, който се провежда в Пловдив,  е най-големият в цяла Източна Европа. Събитието привлича повече от 600 000 посетители от различни страни.

– Пловдив е основен културен център на България. Животът на града е пълен с творчески събития, изложби, театрални и оперни представления. През 2019 г. Пловдив получи титлата Европейска столица на културата, която сериозно увеличи туристическата и инвестиционна привлекателност на града. Естествено, това засегна динамиката на цените на недвижимите имоти.

– Строителният бум в „града на седемте тепета“ доведе до факта, че цените на жилищата се покачват от няколко години. Според експерти, пазарът продължава да се формира, а изобилието от ново строителство позволява на инвеститорите да избират между стратегия за капитализация (когато апартаментите се купуват с цел печеливша препродажба) или пасивна стратегия за доходите (отдаването под наем ви позволява да получавате допълнителен доход и да останете в актива).

Кои са основните купувачи на недвижими имоти в Пловдив?

На първо място, това са самите пловдивски жители, стремящи се да подобрят условията си на живот. Младежи, за които жилището се превръща в първото сериозно придобиване в живота. Жители на околните села и градове, които искат да се преместят в регионалния център. Доста голям сегмент от потенциални инвеститори са българи, живеещи в чужбина. Инвестират спестяванията си в родината си, където Пловдив заема благоприятна позиция: цената на квадратен метър е по-ниска, отколкото в София, докато е вторият по големина град в България и е важен икономически център. Друга аудитория от купувачи са чужденци, които купуват недвижими имоти в района на пловдивските университети за децата си.

Интересът на определена категория инвеститори към търговски недвижими имоти е ясно проследен. Малките помещения привличат малки предприятия за дългосрочен наем. Заслужава обаче да се отбележи, че намирането на наемател може да отнеме известно време, или наемателите могат да се изнесат поради икономически проблеми. Рисковете от тази стратегия са по-високи от тези на жилищните, но рентабилността тук също е значително по-висока.

Недвижими имоти в криза

Пандемията коригира пазара на недвижими имоти, като очакваният срив на цените не се случва. Освен това пандемията се превърна в неочакван двигател на търсенето на жилища в България. От началото на 2021 г. обемът на сделките с недвижими имоти в София и Пловдив нараства не само в сравнение с 2020 г., но и в сравнение с предпандемичната 2019 година. Недвижимите имоти могат да реагират на сътресения за шест месеца, а за една година – това е нормално. А самият шок може да бъде „мек“. Друг пример за това как пазарът бързо се възстанови от сътресения: припомни кризата от 2008 г., след което цените се върнаха към пиковете преди кризата буквално в рамките на 2 години. Ето защо настоящата криза (войната в Украйна) трябва да се възприема като един от факторите, които ще стимулират търсенето на наем и закупуване на жилища в цяла България, включително, разбира се, в Пловдив.

„Балон?“ – Основният въпрос, който тревожи всеки инвеститор

Цените на квадратен метър упорито се промъкват нагоре. Това се улеснява от няколко фактора, които определят движението на пазара. Рекордно ниски лихвени проценти, съчетани с висока наличност на ипотечен кредит, нескончаеми заплати и ниска безработица, и висока вътрешна миграция. Всичко това увеличи броя на купувачите на разтворители, изпреварвайки темпото на жилищното строителство. Краят на ерата на хлабавата парична политика ще означава известна пазарна корекция. В този случай желаещите да купят недвижими имоти ще се опитат да ускорят намеренията си, преди да вземат решения на ЕЦБ. И накрая, инфлационните рискове, които сега виждаме, също допринасят за факта, че потенциалните инвеститори прехвърлят капитала си към недвижими имоти.

Пазарни цени

Пловдивски пазар на недвижими имоти предлага голям избор от апартаменти за всеки вкус и джоб както сред нови сгради, така и на вторичния пазар. Квартирите „Остромила“ и „Беломорски“ са предпочитани от купувачите. Избирайки между двата района, „Остромила“ е за предпочитане вариант, поради развитата инфраструктура и цените на квадратен метър – около 1000 евро/кв.м. Централната част на града традиционно предизвиква повишен интерес сред инвеститорите, а квадратният метър се оценява на 1300-2000 евро. Районът „Кършияка“ също е много популярен, защото се възприема като „широк център“, цените тук са в диапазона от 800-1500 евро на квадратен метър, в зависимост от разстоянието от центъра. „Тракия“ е една от най-големите, бързо развиващи се области, в която се изпълняват много нови атрактивни бизнес проекти. Най-неликвидните от гледна точка на инвестициите са районите „Източен“ и „Изгрев“.

Извод

Пловдив е динамичен град, чиято икономика бързо се възстанови от сътресенията, свързани с пандемията, а брутната добавена стойност на човек достигна 7% ръст. Потенциалът за растеж на цените на недвижимите имоти все още не е изчерпан, интересът от страна на инвеститорите не отслабва. Търсенето продължава да надхвърля предлагането. Годишно в Пловдив се инвестират над € 861 милиона в дългосрочни активи. Ето защо днес Пловдив е един от най-обещаващите пазари на недвижими имоти в Европа.

Нашата компания Фокус Недвижими Имоти на пазара вече 4 години и предоставя широка гама от услуги на своите клиенти. Ние ще ви спестим неудобството и вълнението и ще ви помогнем изгодно да продавате / отдавате под наем / купувате / наемате недвижими имоти на най-добрата цена. Нашите мениджъри са първите, които научават за „най-апетитните“ строителни обекти и ги предлагат на нашите клиенти. Времето, както знаете, е пари.

• Имоти архив – Фокус имоти (focus-imoti.com)

• https://www.facebook.com/FocusRealImotiEstates

С Нас печелите време!