Покупка на имот на зелено – 6 съвета
Закупуването на имоти ново строителство и в частност такива ‘на зелено’ е често срещана практика през последните години. Най-честата причина за това е по-ниската цена на имотите. Като всяка инвестиция, в тази също има риск, породен от недостатъците на тепърва строящи се сгради. Повече за предимствата и недостатъците за покупка на имот ‘на зелено’ може да прочетете в предишната ни статия.
Ако сте взели решение да закупите апартамент в строеж, независимо от рисковете, е препоръчително да бъдете добре запознати с процедурата за закупуване на имот ‘на зелено’.
Нещото, което непременно трябва да направите е да съберете максимално много информация за проекта. Съветваме ви непременно да обърнете внимание на следните неща:
Инвеститор
Започнете проучването с фирмата-инвеститор, защото това е фирмата, която носи пълната отговорност при неизпълнение на договора в уговорения срок. Проверете кога е направена регистрация на дружеството, дали има достатъчно капитал, за завършване на проекта или дали няма открито производство по несъстоятелност. Тази проверка може да бъде направена в Търговския регистър.
Строител
Инвеститорът и строителят могат да бъдат едно и също юридическо лице, но много често фирмата-строител е наета като подизпълнител на фирмата-инвеститор.
Ако фирмата-строител е различна от фирмата-инвеститор, потърсете информация и за нея:
Разберете колко опит има строителят и какво е качеството на работата му – строежите, които са реализирани, дали са завършвани по план и качеството на реализираните обекти;
Потърсете отзиви за компанията и ако е възможно поговорете с предишни клиенти на фирмата, които живеят в построени от нея апартаменти.
Хубаво е да сте запознати и как ще се финансира строителния процес – с банков кредит, собствени средства на инвеститора, или средства на купувачите.
Разрешение за строеж
Проверете дали инвеститорът-продавач има разрешение за строеж и се уверете, че проектната документация е пълна. Поискайте информация за архитектурния план на сградата и за всички строителни книжа и протоколи.
Условията на продажба
Запознайте се добре с условията на продажбата преди да подпишете предварителен договор за покупка на апартамент ‘на зелено’, за да избегнете неприятни изненади впоследствие:
Какъв е срокът за получаване на Разрешение за ползване на сградата (Акт 16)?
В каква степен на завършеност ще получите апартамента?
Кога ще станете реално собственик на имота?
Схема на плащане
При закупуване на имот ‘на зелено’ плащането се извършва на части, което е доста удобно както за купувачите, така и за инвеститора. Поетапното плащане е с идеята, че инвеститорът финансира проекта с вноските от купувачите.
Стандартните вноски са стоп-капаро, плащане при сключване на предварителен договор и поетапно плащане на процент от цената при достигане на определени етапи от строителството, които се договарят и са индивидуални за всеки купувач.
Обикновено 20% от крайната продажна цена се заплащат при сключване на предварителния договор, около 20-30% – при издаване на Акт 14, следващите 20%-30% – при получаване на Акт 15 и остатъкът от сумата – при въвеждане на сградата в експлоатация (Акт 16).
При уговарянето на схемата на плащане е препоръчително да се опитате да уговорите плащане на по-голяма част от продажната цена след получаване на Разрешение за ползване на сградата (Акт 16).
Важно е да се спомене, че когато изготвяте бюджета си за закупуване на апартамент в строеж, имайте предвид, че ще трябва да направите първоначалните плащания със собствени средства – или да ползвате потребителски кредит – тъй като банките не отпускат ипотечни кредити преди достигане на етап ‘груб строеж’.
Предварителен договор
Предварителният договор се сключва в писмена форма и трябва да съдържа всички съществени условия на сделката, като продажната цена, схемата за плащане, крайните срокове за завършване на отделните етапи на строителството, сроковете за сключване на окончателен договор и прехвърляне на собствеността, неустойки и други.
При изготвяне на предварителния договор изискайте всички допълнителни уговорки, които имате с продавача, да бъдат включени в него и се уверете, че задълженията на строителя са описани детайлно и обвързани с конкретни крайни срокове за всеки етап.
Можете да намалите риска от злоупотреби и други нередности при закупуване на имот ‘на зелено’ като договорите неустойки при неизпълнение на поетите ангажименти от страна на продавача. Неизпълнение може да е налице при незавършване на строителството в срок, неспазване на срока за нотариалното прехвърлянето на имота, наличие на права върху имота на трети лица и други.
Обаче никакви клаузи за неустойки, уговорени в предварителния договор, не могат да ви предпазят при евентуална несъстоятелност на инвеститора-продавач.
Добра идея е да се консултирате с опитен адвокат преди да подпишете предварителен договор за покупка на апартамент на зелено. Професионалистът ще може да защити правата ви като заложи подходящи и юридически издържани гаранции в договора, които ще сведат рисковете за вас до минимум.
Финализиране на сделката
Последният етап от закупуването на апартамент ‘на зелено’ е придобиването на правото на собственост върху имота. Това може да случи най-рано след получаване на Акт 14.
Сделката се изповядва пред нотариус и от този момент купувачът става законен собственик на имота.
Процедурата по закупуване на имот ‘на зелено’ се улеснява, когато работите с опитен брокер. Брокерите са добре запознати с работещите на пазара инвеститори и строителни компании, които имат добра репутация и успешно реализирани проекти. Ще ви окажат съдействие във всички етапи на процеса по закупуване на имот в строеж, ще ви помогнат с документацията и ще защитят правата ви. Затова не се колебайте да се свържете с нас и нашите брокери да ви помогнат да откриете мечтания дом за вас при най-добрите условия.
