Данък при продажба на имот в България – 4 случая
Продажбата на недвижим имот в България е сериозна стъпка, съпътствана от важни административни и данъчни задължения. Един от ключовите въпроси за всеки собственик е дали се дължи данък при продажба на имота, кога трябва да се плати и как точно се изчислява. В тази статия ще разгледаме подробно какво представлява така нареченият данък печалба, в кои случаи се прилага, какви са изключенията и какви действия трябва да предприемете, за да спазите изискванията на закона.
Какво представлява данък при продажба на имот?
Когато физическо лице продава недвижим имот, реализираната сума от сделката може да бъде облагаема, тъй като се счита за доход. Това е така нареченият данък върху доходите на физическите лица, или по-популярно наричан данък печалба. Той се изчислява върху разликата между продажната цена на имота и неговата придобивна стойност, намалена с допустими разходи.
Данъкът се дължи само ако не са налице определени условия за освобождаване, които ще разгледаме по-надолу.
В кои случаи се дължи данък печалба?
Данък печалба при продажба на имот се дължи, когато:
- Продавате повече от едно жилище в рамките на 1 година;
- Имотът е придобит преди по-малко от 3 години (ако е сграда) или по-малко от 5 години (ако е земя);
- Имотът не е използван като основно жилище за последните 3 години;
- Имотът е получен по наследство или дарение и се продава преди да са изминали необходимите години от придобиването.
Във всички тези случаи реализираната печалба от продажбата се облага с 10% данък.
В кои случаи не се дължи данък печалба?
Законът предвижда няколко изключения, при които не се дължи данък при продажба на имот:
- Едно жилище годишно, което е било собственост повече от 3 години;
- До два имота (жилища, вили) и неограничен брой земеделски земи, ако са били притежавани повече от 5 години;
- Имотът е основно жилище на лицето за последните 3 години преди продажбата.
Важно: Ако продажбата отговаря на едно от тези условия, не се подава декларация и не се плаща данък печалба.
Как се изчислява данъкът при продажба на имот?
Ако продажбата не отговаря на условията за освобождаване, трябва да изчислите данък върху печалбата, както следва:
Формула:
Печалба = Продажна цена – Придобивна цена – Разходи по сделката
Данък печалба = 10% от печалбата
Пример:
Купувате имот за 120 000 лв. Продавате го за 180 000 лв. Имате разходи по продажбата в размер на 6 000 лв.
Печалба = 180 000 – 120 000 – 6 000 = 54 000 лв.
Дължим данък печалба = 10% от 54 000 = 5 400 лв.
Кога и как се подава данъчна декларация?
Ако се дължи данък печалба, трябва да подадете годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ:
- Срок: от 10 януари до 30 април на следващата година;
- Метод на подаване: лично в офис на НАП, по пощата с обратна разписка или онлайн чрез електронен подпис или ПИК;
- Формуляр: ГДД с Приложение 5 – доходи от други източници.
Важно: При подаване на декларацията електронно до 31 март се ползва отстъпка от 5%, ако нямате други задължения към НАП.
Как се плаща дължимият данък?
Данъкът трябва да се внесе до 30 април по банковата сметка на НАП, съответстваща на вашия постоянен адрес. Това може да стане:
- По банков път;
- Онлайн през системата на вашата банка;
- Чрез е-платежи от сайта на НАП.
Какви документи ще са ви нужни?
При изчисляване и евентуално доказване на разходите и собствеността трябва да разполагате с:
- Нотариален акт за придобиване на имота;
- Договор за продажба;
- Документи за брокерски услуги, такси, ремонти и други разходи;
- Удостоверение за основно жилище (ако искате да се възползвате от освобождаване).
Какви са последствията при неспазване на изискванията?
Ако не подадете декларация или не заплатите дължимия данък печалба:
- Глоба от до 500 лв. за физически лица;
- Начисляване на лихви за забавяне;
- При умишлено укриване – възможност за съдебна отговорност.
Ако обмисляте продажба на имот, запознайте се внимателно с изискванията за данък печалба. Знаейки дали попадате в някое от изключенията, как да изчислите дължимата сума и кога да подадете декларацията, ще избегнете глоби и ще направите процеса много по-спокоен. При по-сложни сделки винаги е добра идея да се консултирате с професионалист.
