Продажба на имот с проблемни документи често изглежда като невъзможна задача. Липсващи документи, стари нотариални актове, грешки в кадастъра и неуредени наследствени отношения могат да забавят или дори да провалят една сделка. Именно такъв казус ни се наложи да разрешим при продажбата на апартамент в центъра на Пловдив.
Това е историята на един апартамент в центъра на Пловдив, който разполагаше единствено с нотариален акт от 50-те години на миналия век. Документът съдържаше неточности, а самият имот не беше правилно отразен в кадастралната карта.
Въпреки всички затруднения сделката беше успешно завършена, а имотът получи изрядна документация.
Начало на историята
Към нас се обърна възрастна жена – българка, която от дълги години живее в Съединените щати. Тя потърси съдействието ни за продажбата на свой апартамент, разположен на Главната улица в Пловдив.
При имотите в идеалния център на града често се срещат сложни наследствени отношения и множество собственици. В този случай обаче първоначално изглеждаше, че имотът е истинска рядкост – апартамент с един собственик и без дълъг списък от наследници.
Ситуацията изглеждаше ясна, но само на пръв поглед.
Апартамент, в който времето беше спряло
Още при първото влизане в жилището останахме с усещането, че сме попаднали в машина на времето.
Книгите, мебелите и предметите бяха останали почти недокоснати от средата на XX век. Сред тях дори имаше запазена бутилка Coca-Cola от 50-те години. Целият апартамент носеше атмосферата на една отминала епоха.
Собственичката беше болна и прикована на легло. В България тя нямаше близки, които да се заемат с подготовката на документите и да я представляват пред институциите.
Затова задачата ни не беше единствено да намерим купувач. Необходимо беше да поемем цялата организация около имота и да преведем клиентката през всички етапи на продажбата.
Купувач беше намерен само за няколко дни
Заради отличната локация интересът към апартамента беше сериозен.
Само за два дни намерихме заинтересован купувач, а след още няколко дни имотът беше капариран.
Изглеждаше, че сделката ще бъде завършена бързо. При проверката на документите обаче брокерът установи сериозен проблем – апартаментът не беше правилно нанесен в кадастралната карта и кадастралния регистър.
Това се оказа само началото, защото ни предстоеше продажба на имот с проблемни документи.
Проблемите в нотариалния акт
Единственият документ за собственост беше нотариален акт, издаден през 50-те години на миналия век.
При внимателната му проверка открихме няколко съществени несъответствия:
- посочената площ не отговаряше на реалната квадратура на апартамента;
- адресът в документа не съвпадаше напълно с актуалния адрес;
- имотът не беше правилно отразен в кадастралната карта;
- оформянето на документа не отговаряше на съвременните изисквания;
- липсваха част от необходимите данни за безпроблемното изповядване на сделката.
С всяка следваща проверка се появяваше нов въпрос, който трябваше да бъде разрешен.
Именно тук се вижда защо продажба на имот с проблемни документи изисква задълбочена проверка, добро познаване на законовите процедури и координация между брокер, геодезист, адвокат и държавните институции.
Създаване на документацията на имота отначало
Първата стъпка беше да се обърнем към Службата по геодезия, картография и кадастър.
На място беше извършено геодезическо заснемане, за да бъдат установени точните граници и реалната площ на жилището. След това започна процедурата по правилното му нанасяне в кадастралната карта.
Успоредно с това брокерът проведе консултации с адвокати и нотариуси, тъй като продажбата се очертаваше като изключително нестандартна.
Дори опитни юристи споделиха, че не са срещали напълно идентичен казус. Това обаче не ни отказа.
Продължихме да събираме документи, да правим справки и да търсим решение във всяка от ангажираните институции.
Пет месеца работа с кадастъра, общината и данъчната служба
Подготовката на пълната документация отне около пет месеца.
През този период брокерът многократно посещаваше:
- кадастралната служба;
- община Пловдив;
- местната данъчна администрация;
- общинския архив;
- нотариуси и адвокати.
Към края на процеса служителите в някои от институциите вече познаваха казуса и ни посрещаха като редовни посетители.
Постепенно всички неточности бяха изяснени, а документите – подготвени. Изглеждаше, че най-трудната част е приключила.
Тогава, само две седмици преди планираното подписване на окончателния договор, се появи ново и още по-сериозно препятствие.
Неочакваното откритие в общинския архив
При последна проверка в архива на община Пловдив брокерът откри документ, според който собственичката на апартамента се е отказала от наследството си още като дете.
Наследствените права били прехвърлени в полза на нейния чичо и неговата съпруга.
На пръв поглед това означаваше, че клиентката може изобщо да не е собственик на апартамента и че подготвяната в продължение на месеци сделка е поставена под въпрос.
В този момент трябваше да бъде проучена цялата наследствена история на семейството.
Как собственичката отново наследява имота
След подробна проверка на роднинските връзки и наследствените документи установихме, че чичото и лелята не са имали собствени деца.
След тяхната смърт най-близкият законен наследник се оказала именно нашата клиентка.
Така, въпреки направения в детството отказ от първоначалното наследство, впоследствие тя отново придобила собствеността върху апартамента като наследник на своите роднини.
Кръгът се затвори, а правото на собственост беше доказано.
След месеци проверки, измервания, справки и административни процедури имотът вече разполагаше с пълна и изрядна документация.
Успешният край на продажба на имот с проблемни документи
Особена благодарност заслужава купувачът, който прояви разбиране към ситуацията и търпеливо изчака приключването на всички процедури.
В крайна сметка той придоби апартамент на изключителна локация в центъра на Пловдив, с напълно изяснена собственост и правилно оформени документи.
Продавачът успя да завърши сделката с продажба на имот с проблемни документи, въпреки че живееше извън България и нямаше близки хора в страната, които да се погрижат за сложния процес.
Каква всъщност е работата на брокера?
Работата на брокера не приключва с организирането на оглед и намирането на купувач.
При по-сложните сделки добрият брокер трябва да:
- провери внимателно документите за собственост;
- открие възможните рискове преди подписването на договора;
- координира комуникацията с адвокати, нотариуси и институции;
- проследи кадастралните и административните процедури;
- информира редовно продавача и купувача;
- защити интересите и на двете страни;
- намери решение дори когато казусът изглежда безизходен.
Истинската стойност на професионалния брокер се вижда именно в подобни ситуации.
Не когато сделката е лесна, а когато трябва да бъде разрешен проблем, който изисква време, постоянство, отговорност и безкрайно търпение.
Може да прочетете повече по темата за работа с брокер – ТУК!
Имате имот с проблемни или непълни документи?
Липсата на актуална схема, несъответствието в квадратурата или старият нотариален акт не означават непременно, че имотът не може да бъде продаден.
Важно е казусът да бъде разгледан внимателно още преди имотът да бъде предложен на пазара.
Екипът на Focus Real Estates може да съдейства при подготовката на продажбата, проверката на документите и координацията между собственици, купувачи и специалисти.
Макар подобни случаи да изглеждат почти невъзможни за разрешаване, продажба на имот с проблемни документи е напълно възможна, когато процесът се управлява професионално и всяка стъпка бъде изпълнена правилно.
Свържете се с нас за предварителна консултация и професионално съдействие при продажбата на недвижим имот в Пловдив.
