Първата сериозна крачка за покупка на ново строителство започва много преди нотариалния акт. В много случаи първата сериозна стъпка е плащането на капаро. То показва намерение за покупка, но същевременно обвързва купувача с конкретен имот, цена и срокове.
Затова преди да дадете капаро за ново строителство, е важно да знаете кой продава имота, какви документи са налични, какво точно ще получите и как сте защитени при забавяне или промяна на условията.
Ние препоръчваме клиентите да зададат следните въпроси към строителя. Ясният отговор на всеки от тях помага за спокойна и информирана покупка.
Въпроси към строителя и проекта
1. Кой е инвеститорът на проекта?
Поискайте точните данни на дружеството, което продава имотите и възлага строителството. Не разчитайте само на търговското име на комплекса.
2. Кой е строителят на сградата?
Инвеститорът и строителят може да бъдат различни компании. Важно е да знаете кой реално изпълнява строителните работи и кой носи отговорност за качеството.
3. Какъв опит има компанията?
Поискайте информация за вече завършени сгради и текущи проекти. Ако е възможно, посетете завършен обект, за да видите изпълнението на общите части и фасадата.
4. Има ли дружеството задължения или съдебни спорове, свързани с проекта?
Този въпрос трябва да бъде проверен и документално. Адвокат може да направи справка за дружеството, земята и конкретния проект.
5. Какво точно купувам?
Уточнете дали сделката е за апартамент, ателие, офис или друг вид обект. Статутът има значение за предназначението и последващото използване на имота.
Прочетете повече по темата: Проверка на строител в Пловдив без рискове – 7 стъпки
Въпроси за документите
6. Кой е собственик на земята?
Поискайте документ за собственост или учредено право на строеж. Проверете дали продавачът има право да изгражда и продава обектите в сградата.
7. Има ли тежести върху имота или земята?
Поискайте актуално удостоверение за тежести. Проверяват се ипотеки, възбрани, съдебни спорове и права на трети лица.
8. Има ли валидно разрешение за строеж?
Поискайте копие от разрешението за строеж и проверете дали се отнася за конкретната сграда и поземлен имот. Важно е да се провери и дали е влязло в сила.
9. Има ли одобрени инвестиционни проекти?
Архитектурната схема, разпределението и техническите характеристики трябва да съответстват на одобрените проекти. Обещанията, които не са записани, трудно се доказват по-късно.
10. Какви документи ще бъдат част от договора?
Уточнете дали към предварителния договор ще бъдат приложени схема на апартамента, спецификация, план на паркомястото, описание на общите части и график на плащанията.
Може да прочетете повече по темата: 5 риска при инвестиция в имот на зелено – 2026
Въпроси за апартамента
11. Каква е точната площ на апартамента?
Поискайте отделно да бъдат посочени застроената площ, общите части, терасите, складът и паркомястото. Уточнете каква площ е използвана при изчисляване на цената.
12. Какво е разпределението?
Проверете броя на помещенията, изложението, етажа, височината на помещенията и местата на вратите и прозорците. Приложете архитектурната схема към договора.
13. Какво е нивото на завършеност?
Уточнете какво означават конкретно „шпакловка и замазка“, „до ключ“ или „готов за нанасяне“. Тези изрази трябва да бъдат допълнени със списък на включените дейности.
14. Какви материали ще бъдат вложени?
Поискайте информация за дограма, топлоизолация, замазки, мазилки, хидроизолация, общи части, асансьор и инсталации. Ако са възможни замени, договорете минимални технически характеристики.
15. Каква е топлоизолацията на сградата?
Уточнете вида, дебелината и системата на фасадната изолация. Важни са и детайлите около прозорците, терасите и местата с повишен риск от термомостове.
16. Какво включва електрическата инсталация?
Проверете броя на контактите и изводите за интернет, телевизия, климатици, бойлер, пералня, сушилня и кухненски уреди. Поискайте цена за допълнителни точки.
17. Какво включва ВиК инсталацията?
Уточнете местата на изводите в банята и кухнята. Ако желаете промяна, попитайте дали е технически възможна и каква е цената.
18. Има ли предвидено отопление и климатизация?
Попитайте дали са предвидени изводи за климатици, радиатори, термопомпа, бойлер или друга система. Проверете кое е включено и кое се закупува отделно.
19. Какво включва цената на общите части?
Уточнете настилките, осветлението, домофона, пощенските кутии, асансьора, озеленяването, оградата и достъпа до сградата. Рекламните изображения не заместват писмената спецификация.
20. Какво получавам с паркомястото или гаража?
Проверете дали е самостоятелен обект, идеална част или право на ползване. Уточнете номера, размера, достъпа и дали е включен в общата цена.
Може да прочетеш повече по темата: Ново строителство: 6 признака, които си струва да провериш
Както и тук: Това не е включено в цената при ново строителство: 7 примера
Въпроси за сроковете и строителните етапи
21. Какви са сроковете за Акт 14, Акт 15 и въвеждане в експлоатация?
Поискайте конкретни срокове, а не само ориентировъчна година. Акт образец 14 е свързан с приемането на конструкцията, а Акт 15 установява готовността на строежа за приемане и въвеждане в експлоатация.
При жилищните сгради терминът „Акт 16“ често се използва разговорно. За строежи от четвърта и пета категория обичайно се издава удостоверение за въвеждане в експлоатация, докато разрешението за ползване от ДНСК се отнася до строежи от първа до трета категория.
22. Какво се случва при забавяне?
В предварителния договор трябва да има краен срок за изпълнение и последици при забавяне. Уточнете неустойката, правото на отказ и начина на връщане на платените суми.
23. С какво са обвързани плащанията?
Добра практика е вноските да се свържат с конкретни и проверими етапи на строителството. Поискайте график с точни суми, срокове и документи за всеки етап.
24. Кога ще бъде възможно предаването на апартамента?
Уточнете кога ще получите достъп за оглед, кога ще бъде подписан приемо-предавателен протокол и как се описват евентуални дефекти.
Може да прочетете повече за Етапи на строителството при ново строителство – 3 основни
Въпроси за цената и капарото
25. Цената с ДДС ли е?
Поискайте писмено потвърждение дали цената включва ДДС. Уточнете отделно разходите за склад, паркомясто, присъединяване, такса поддръжка, нотариални такси и местен данък.
26. Фиксирана ли е цената?
Попитайте дали цената може да се променя и при какви условия. Всяка възможност за увеличение трябва да бъде ясно описана в договора.
27. Какъв е правният характер на капарото?
В документа трябва да е ясно посочено дали сумата е задатък, аванс, резервационна такса или част от продажната цена. Тези понятия могат да имат различни правни последици.
28. В кои случаи капарото се връща?
Уточнете какво се случва, ако строителят не изпълни задълженията си, документите се окажат неизрядни или не получите банково финансиране. Условията трябва да бъдат записани, а не само обещани устно.
29. Кой подготвя предварителния договор?
Поискайте проекта на договора достатъчно рано, за да бъде прегледан от ваш адвокат. Договорът трябва да описва имота, цената, сроковете, плащанията, неустойките и условията за окончателната сделка.
Може да прочетете повече по темата: 7 важни неща при капаро за имот и защита на парите
Въпроси за гаранциите и разходите след покупката
30. Какви гаранции и текущи разходи ще има?
Поискайте информация за гаранционните срокове, начина за подаване на рекламация и сроковете за отстраняване на дефекти. Уточнете и месечната такса поддръжка, охраната, почистването, асансьора, озеленяването и бъдещите разходи за общите части.
Какво да направите преди да дадете капаро за ново строителство?
След като получите отговори на зададените въпроси към строителя, поискайте документите и проекта на договора в писмен вид. Проверете дали описанието на апартамента, площта, цената, сроковете и нивото на завършеност съвпадат с това, което сте обсъдили.
Не бързайте с плащането, ако:
- не знаете кой е собственикът на земята;
- не сте видели разрешението за строеж;
- площта или статутът на имота са неясни;
- цената не е ясно разделена по пера;
- проектът на договора не ви е предоставен предварително;
- няма конкретен срок за завършване;
- не е описано кога и при какви условия се връща капарото.
Заключение
Когато работите с представител на строителя, можете да получите информацията за проекта, техническата спецификация и условията за покупка на едно място. Това улеснява процеса, но не отменя необходимостта да зададете въпросите и да получите отговорите писмено.
Капаро за ново строителство е важна стъпка, която не трябва да се прави под натиск. Преди плащане проверете строителя, земята, разрешението за строеж, характеристиките на имота, сроковете, цената и условията на предварителния договор.
Тези въпроси към строителя, които са 30 на брой, са практична основа за разговор с представителя на проекта. Нашият екип може да ви помогне да получите необходимата информация за конкретната сграда, да сравните наличните имоти и да разберете какво включва всяка оферта.
Преди подписване на договор и плащане на капаро за ново строителство препоръчваме независим адвокат да провери документите и договорните условия. Информираната покупка започва с ясни въпроси и писмени отговори.
