Покупката на апартамент преди Акт 16 може да се финансира с ипотечен кредит, но условията зависят от етапа на строителството, банката и конкретния проект. Ето какво да проверите преди да предприемете крачката за кредит за апартамент в строеж.
Ипотечен кредит преди Акт 16 е възможен, но не се одобрява автоматично за всеки апартамент в строеж. Банката оценява едновременно доходите на купувача, документите на имота, етапа на строителството, обезпечението и риска проектът да бъде завършен.
Затова предварителното одобрение по доходи не е достатъчно. Купувачът трябва да провери дали конкретният проект и конкретният етап са приемливи за банката, преди да поеме ангажимент с капаро или предварителен договор.
Какво означава „преди Акт 16“?
В практиката изразът „преди Акт 16“ се използва за жилище, което все още няма финално разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация. Обикновено сградата е на един от следните етапи:
- Акт 14 – приет е конструктивният етап на строежа;
- Акт 15 – установява се готовността на строежа за приемане и се предава строителната документация;
- въвеждане в експлоатация – компетентният орган издава съответното разрешение за ползване или удостоверение според категорията на строежа.
Акт 14 и Акт 15 не са разрешение за обитаване. Наредба № 3 урежда актовете и протоколите по време на строителството, а Наредба № 2 урежда реда за въвеждане в експлоатация. За строежи от първа до трета категория разрешението за ползване се издава от ДНСК въз основа на необходимата документация и протокол образец 16; при четвърта и пета категория въвеждането се регистрира от органа, издал разрешението за строеж.
В разговорния език всички тези финални процедури често се наричат „Акт 16“, но при конкретна сделка е важно да се провери кой документ ще бъде издаден за съответния строеж.
Може да прочетете повече по темата – ТУК!
Може ли да се получи ипотека на Акт 14 или Акт 15?
Да, някои банки финансират ипотека на Акт 14 за имот в строеж. Това обаче не е универсално правило за всички банки и проекти.
За други банки може да е необходимо:
- сградата да е достигнала Акт 15;
- проектът да е предварително одобрен или финансиран от банката;
- ипотеката да бъде първа по ред;
- да се предостави допълнително обезпечение;
- кредитът да се усвоява на траншове;
- част от цената да се плати със собствени средства до достигане на следващ етап.
Най-важният въпрос не е само „Давате ли ипотечен кредит преди Акт 16?“, а при какъв етап, при какво обезпечение и при каква схема на усвояване.
Какви са основните варианти за финансиране?
Вариант 1: ипотека върху купувания имот
Това е най-прекият вариант. Банката приема апартамента като обезпечение, извършва оценка и преценява дали имотът е достатъчно ликвиден на съответния етап.
При строеж на груб строеж или Акт 14 процентът на финансиране може да е различен от този при напълно завършен имот. Възможно е банката да отпусне сумата на траншове или да изиска допълнителна защита до въвеждането в експлоатация.
Вариант 2: покупка с допълнително обезпечение
Ако незавършеният апартамент не е достатъчно обезпечение, банката може да приеме ипотека и върху друг жилищен имот. Това може да увеличи възможния размер на кредита, но създава риск за собственика на допълнителното обезпечение при проблем с обслужването.
Вариант 3: траншово усвояване
При траншова схема сумата се усвоява според предварително договорени етапи и документи. Например една част може да бъде усвоена при Акт 14, следваща при Акт 15, а остатъкът след въвеждането в експлоатация.
Точните етапи, срокове и документи трябва да бъдат описани в договора с банката. Не приемайте, че следващият транш е гарантиран само защото строителят е обещал определена дата.
Вариант 4: собствено финансиране до Акт 16 и ипотека след това
Купувачът може да плати по-ранните етапи със собствени средства, а след получаване на разрешение за ползване да кандидатства за стандартен ипотечен кредит. Този вариант намалява риска за банката, но изисква по-голям наличен капитал.
Какви са ограниченията на БНБ?
От 1 октомври 2024 г. БНБ въведе кредитни стандарти за кредити, обезпечени с жилищни недвижими имоти. Те включват:
- съотношение кредит/стойност на обезпечението до 85%;
- съотношение на текущите плащания по дълга към месечния доход до 50%;
- максимален срок на кредита до 30 години.
Това са регулаторни граници, а не обещание, че всеки кандидат ще получи 85% финансиране. Банката може да приложи по-консервативен процент при апартамент в строеж, при по-ниска оценка или при проект с по-висок риск.
На практика купувачът трябва да предвиди не само самоучастието, но и средства за:
- местен данък и нотариални разходи;
- такса за вписване и ипотека;
- банкови такси;
- оценка на имота;
- застраховка;
- довършителни работи и обзавеждане;
- евентуална разлика между договорната цена и банковата оценка.
Може да прочетете повече по темата ТУК!
Какви документи ще поиска банката?
Списъкът е различен според кредитора и етапа, но обичайно се изискват документи за купувача, продавача, строителя и имота.
Документи за купувача
- документи за доходи и трудова заетост;
- справка за текущи кредити и задължения;
- документи за семейно положение, когато са необходими;
- лични документи;
- декларации и формуляри на банката.
Документи за сделката
- предварителен договор;
- схема или проект на разпределението;
- описани цена, срокове и схема на плащане;
- данни за продавача и строителя;
- договор за учредяване или прехвърляне на право на строеж, когато е приложимо.
Повече за документите по сделката и по-скоро за добър предварителен договор – прочетете ТУК!
Документи за строежа
- разрешение за строеж;
- одобрени инвестиционни проекти;
- документ за собственост върху земята;
- Акт 14 или Акт 15, ако са издадени;
- удостоверение за тежести;
- кадастрални документи;
- документи за строителния надзор;
- разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация, когато вече е издадено.
Банката може да поиска и документи за финансирането на проекта, договори със строителя, данни за предишни тежести и потвърждение как ще бъде заличена ипотеката на строителя, ако има такава.
Заключение
Ипотечен кредит преди Акт 16 е възможен, но изисква синхрон между купувача, банката и строителя. Най-важно е да получите предварително одобрение не само по доходи, а и потвърждение, че конкретният проект и етап са приемливи за кредитора.
Преди капаро проверете документите на имота, схемата на плащане, банковата оценка, тежестите и сроковете за въвеждане в експлоатация. Така ще знаете колко собствени средства са необходими и какви рискове поемате.
FAQ – Често задавани въпроси
Може ли да се вземе ипотечен кредит преди Акт 16?
Да, някои банки финансират имоти в строеж, но условията зависят от етапа, проекта, обезпечението, доходите и вътрешната политика на банката.
Може ли ипотека на Акт 14?
Възможно е при определени банки и проекти. Може да се изисква допълнително обезпечение, по-нисък процент на финансиране или траншово усвояване.
Колко самоучастие е необходимо?
Няма единен процент за всички сделки. БНБ е въвела максимално съотношение кредит/обезпечение от 85%, но банката може да финансира по-малко, особено при незавършено строителство или ниска оценка.
Какво става, ако Акт 16 се забави?
Зависи от договора със строителя и договора с банката. Проверете сроковете, условията за следващ транш и последиците при неизпълнение преди да подпишете.
Може ли да се живее в апартамента преди Акт 16?
Не приемайте Акт 14 или Акт 15 като разрешение за ползване. Необходимо е да е изпълнен приложимият ред за въвеждане в експлоатация на сградата.
