Покупка недвижимости в зеленой зоне — 6 советов
В последние годы покупка недвижимости в новостройках и, в частности, «гринфилдов» стала распространенной практикой. Наиболее распространенной причиной этого является более низкая цена на недвижимость. Как и в любой инвестиции, в этой существует риск, связанный с недостатками строящихся зданий. Подробнее о преимуществах и недостатках покупки недвижимости «с нуля» вы можете прочитать в нашей предыдущей статье.
Если вы приняли решение купить строящуюся квартиру, несмотря на риски, рекомендуется хорошо ознакомиться с процедурой покупки недвижимости «гринфилд».
Самое главное, что вам обязательно нужно сделать, — это собрать как можно больше информации о проекте. Мы советуем вам обратить внимание на следующие вещи:
Инвестор
Начните исследование с компании-инвестора, поскольку именно она несет полную ответственность за невыполнение контракта в оговоренные сроки. Проверьте, когда компания была зарегистрирована, обладает ли она достаточным капиталом для завершения проекта и нет ли в отношении нее процедуры банкротства. Эту проверку можно сделать в Торговом реестре.
Строитель
Инвестор и застройщик могут быть одним и тем же юридическим лицом, но очень часто застройщик нанимается к инвестору в качестве субподрядчика.
Если строительная компания отличается от компании-инвестора, найдите информацию и о ней:
Выясните, какой опыт имеет застройщик и каково качество его работы — какие работы были проведены, были ли они выполнены в соответствии с планом и каково качество завершенных проектов;
Изучите отзывы о компании и, по возможности, поговорите с предыдущими клиентами компании, которые живут в квартирах, построенных этой компанией.
Также полезно узнать, как будет финансироваться процесс строительства — за счет банковского кредита, собственных средств инвестора или средств покупателей.
Разрешение на строительство
Проверьте, есть ли у инвестора-продавца разрешение на строительство, и убедитесь, что проектная документация полностью готова. Попросите предоставить информацию об архитектурном плане здания, а также все строительные документы и протоколы.
Условия продажи
Убедитесь, что вы ознакомлены с условиями продажи до подписания договора предварительной купли-продажи, чтобы избежать неприятных сюрпризов в дальнейшем:
Каков крайний срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания (Акт 16)?
В какой степени завершенности вы получите квартиру?
Когда вы фактически станете владельцем недвижимости?
Схема оплаты
При покупке «зеленой» недвижимости оплата производится в рассрочку, что весьма удобно как для покупателей, так и для инвестора. Поэтапная оплата заключается в том, что инвестор финансирует проект за счет взносов покупателей.
Стандартными видами рассрочки являются стоп-платеж, оплата при подписании предварительного договора и поэтапная выплата процента от стоимости при достижении определенных этапов строительства, которые оговариваются и индивидуальны для каждого покупателя.
Как правило, 20 % от окончательной цены продажи выплачивается при заключении предварительного договора, примерно 20-30 % — при выдаче Акта 14, следующие 20-30 % — при получении Акта 15 и остаток — при сдаче здания в эксплуатацию (Акт 16).
При согласовании схемы оплаты рекомендуется попытаться договориться о выплате большей части продажной цены после получения Разрешения на ввод здания в эксплуатацию (Акт 16).
Важно отметить, что при составлении бюджета на покупку строящейся квартиры следует учитывать, что первоначальные платежи придется вносить из собственных средств — или использовать потребительский кредит, поскольку банки не выдают ипотечные кредиты до стадии «чернового строительства».
Предварительный договор
Предварительный договор должен быть составлен в письменной форме и содержать все существенные условия сделки, такие как цена продажи, схема оплаты, сроки завершения различных этапов строительства, сроки заключения окончательного договора и перехода права собственности, штрафные санкции и т. д.
При составлении предварительного договора требуйте включения в него всех дополнительных условий, которые вы оговорили с продавцом, и убедитесь, что обязательства застройщика детально прописаны и привязаны к конкретным срокам выполнения каждого этапа.
Вы можете снизить риск недобросовестных действий и других нарушений при покупке недвижимости «с нуля», договорившись о штрафных санкциях за невыполнение продавцом своих обязательств. Неустойка может наступить в случае несвоевременного завершения строительства, несоблюдения сроков передачи прав на недвижимость, наличия прав третьих лиц на недвижимость и других.
Однако никакие оговорки о неустойке, оговоренные в предварительном договоре, не защитят вас в случае неплатежеспособности инвестора-продавца.
Прежде чем подписывать предварительный договор на покупку кондоминиума в Гринфилде, стоит проконсультироваться с опытным адвокатом. Профессионал сможет защитить ваши права, включив в договор соответствующие и юридически обоснованные гарантии, которые минимизируют ваши риски.
Завершение сделки
Последним этапом покупки квартиры на «зеленом поле» является приобретение права собственности на недвижимость. Это может произойти не раньше, чем после получения Акта 14.
Сделка заверяется у нотариуса, и с этого момента покупатель становится законным владельцем недвижимости.
Процедура покупки «зеленой» недвижимости становится проще, если вы сотрудничаете с опытным брокером. Брокеры хорошо знакомы с работающими на рынке инвесторами и строительными компаниями, имеющими хорошую репутацию и успешно реализованные проекты. Они окажут вам содействие на всех этапах процесса покупки строящейся недвижимости, помогут с оформлением документации и защитят ваши права. Так что обращайтесь к нам, и пусть наши риелторы помогут вам найти дом вашей мечты на самых выгодных условиях.
